不動産鑑定士試験

■メモ　貸家の鑑定評価における積算価格上限値説

自建・・・三試算価格を関連付け→規範性に差異なし。・・・①
貸家・・・収益価格を標準、積算、比準は比較考量→規範性に差がある。・・・②

経済価値に即応する適正な賃料が徴収されているとき「自建の鑑定評価額≒貸家鑑定評価額」・・・③

三試算価格は理論上、単独でそれぞれ同じ正常価格を指向・・・④

自建の『鑑定評価額』100万円のとき、①、④より積算100万、比準100万、収益100万・・・⑤
さらにこのとき③より貸家の『鑑定評価額』（ほぼ）100万円・・・⑥

自建の積算=貸家の積算(同じもの)・・・⑦

⑤、⑦より貸家の積算100万・・・⑧

よって適正な賃料のとき貸家の鑑定評価額は積算が上限となる。(積算を超えた場合、③と矛盾する)

• • 貸家の鑑定評価における積算価格上限値説を唱えている書籍などが考えている理屈は多分このようなものだと思う。まず、この理論が実務完全考慮外の理論上の話であることは間違いなく、仮にこの理論が正しいとしても実務上ほとんど役に立つことは無いと思われる。また実務上、積算を上限として捉えることはないという実務家の方のコメントも過去に頂いている。中身を考えてみると①、②、③、④、⑥あたりの仮定等は特に異論も無いが、⑤は理屈は別として無理がある気がするし、上限値といっている書籍等では必ず⑦が前提なのだが、個人的にはイマイチよくわからない。(そうだとすると④と矛盾する気がするし)
  • 大した意味は無いが択一の勉強でTACの択一問題集を解いていてふと思ったのでメモをしておく(ちなみにTACは上限値説を否定している)