更地の鑑定評価には・・・②
続きです。
鑑定評価基準では、更地の鑑定評価には「更地並びに自用の建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格」と収益価格を関連付けて決定すべきものとされており、それでは貸家及びその敷地の事例を採用することはできないのか、したら論理的な矛盾が生じて誤った更地の鑑定評価額が求められてしまうのでしょうか。
個人的には、自用の建物及びその敷地の取引事例と同じように、最有効使用と認められるのであれば配分法を適用して採用しても論理的矛盾は無いのではと考えます。逆に採用してはまずい理由があるのでしょうか。
私の知能で考えられる理由としては、貸家では土地に利用制約が発生するので更地と比較できないとか、それぐらいなのですが、土地に利用制約が発生して減価が認められるのは、その土地が最有効使用でない場合(最有効使用の用途に直ちに転換できないから)であって、最有効使用の取引事例を採用する限りそこは考慮しなくていいと思うのですがどうでしょうか。
何より、基準でも関連付けるとされている収益価格は、更地の場合は土地残余法によって求めますが、土地残余法自体が貸家及びその敷地に配分法を適用しているようなものではないのでしょうか。
収益価格を求める際には更地に貸家を建てることを想定するのに、比準価格を求める際には貸家及びその敷地(最有効使用の)の事例をあえて採用しないのは逆に論理矛盾のような気がしてなりません。
まあ、基準にこのように規定してある以上、私のようなものには到底思い及ばないロジックが隠されているのかもしれません。
引き続き考えて行きたいと思います。(いつもこのパターンですみません。)
