敷金返還債務　10/03少し修正 - 不動産鑑定士への道(受験〜実務修習)

貸家及びその敷地等の鑑定評価書の最後の方で附記として

「取引に際して買主が敷金返還債務を引き継ぐ場合は、決済額は本件鑑定評価額から敷金金額を控除したものとなる」

という文章を見かけます。本当の評価書で見たことはないのですが、試験の模範解答などでよく見ます。

なんか、この文章に違和感を覚えるのですが、自分自身何が引っかかっているのか整理できていません。

なんとなく、「敷金返還債務を引き継ぐ場合は敷金分を控除」と言う文章が「引き継がないこと前提」みたいに聞こえるからでしょうか。

貸家及びその敷地の評価で収益価格を試算していたとして、その中で敷金の運用益を総収益に入れてると思いますが、敷金返還債務を引き継がない場合、この辺の計算はこのままでいいんだっけ？なんか頭がこんがらがっています。

引き継がないってことは誰も返さないってこと？それとも元の持ち主が返すの？元の持ち主が返すとしたら、いつだろうか。やっぱり売るときだろうな。
その場合新たに新所有者に敷金が差し入れられて・・ん？

お、ここまで書いてきて冒頭の文章の意味はわかったかも。

引き継ぐ場合、「旧所有者は借主から預かっている敷金を新所有者へ渡して借主への返還債務も同時に新所有者へ移動」という流れになり、旧所有者は売買代金を受け取り、敷金分払うのだからいちいちそんなやり取りせずに、相殺すればいいので決済額から控除か！

そうか・・

ああ、実務に就いていながらなんと恥ずかしい。

んで、冒頭の文章は、いかにも「引き継がないこともあり」って感じの文章なんですが、引き継がない場合はどうなるのかな。
旧所有者が借主に敷金を返して終わりってことでしょうか。

その場合、新たな所有者は敷金どうするのでしょう。もし新たに敷金契約したとして、前と金額違ったら厳密には収益価格違ってきそうな・・。

これはちょっとゆっくり考えてみます。